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高雄民間信用貸款怎麼貸款比較會過件>銀行車貸房地產業對地方國庫收入影響分析

當前房地產業稅收在地方國庫收入中所占比重不斷上升,已經成為地方國庫收入的重要來源之一。地方財政對房地產市場相關稅收有很強的依賴性,各地不同程度的出現瞭通過出讓土地、發展房地產行業拉動地房貸南投仁愛房貸方經濟增長、擴大地方財力的土地財政模式。該模式對地價、房價的影響以及對房地產行業調控政策的沖擊不容忽視。因而,理清房地產收入及其子項的波動主要誘因和對財政收入的沖擊程度對制定房地產的調控措施,合理安排財政收支都具有重要的現實意義。房地產業稅收與地方國庫收入的實證分析(一)指標選取及數據處理本文選取瞭描述房地產行業總體稅收規模的房地產業稅收和其中具有代表性的契稅、房地產業營業稅兩個金額較大的稅種為分析變量,選取2007年1月份至2013年6月份的河南省某市地方國庫收入、國有土地使用權出讓收入、房地產行業相關稅收為分析對象。對地方國庫收入、國有土地使用權出讓收入、房地產行業相關稅費、房產營業稅、契稅等變量數據進行瞭季節性處理。(二)變量平穩性檢驗在利用時間序列數據進行計量分析時,變量往往含有趨勢性特征,直接對其回歸會導致偽回歸。因此,采用ADF檢驗方法對擬建立模型的各變量進行單位根檢驗,ADF檢驗的最優滯後階數的選取基於AIC準則確定,檢驗結果顯示,在5%的顯著水平下,所研究的序列均為單位根過程,數據可能含有時間趨勢。(三)突變點的確定在實際應用中,檢驗方法有遞歸回歸法、滾動回歸法、循序回歸法等,本文采用滾動回歸法。經檢驗可以看出,地方國庫收入於2010年7月出現突變,但其前後均顯示比較穩定的發展態勢。原因是受國際金融危機影響,各個行業稅種均有所回落,尤其是房地產行業稅收下降明顯。從突變點出現的順序來看,國際金融危機首先沖擊到土地出讓收入進而影響到整個國庫收入。國有土地使用權出讓收入數據於2009年1月出現結構突變,原因是國際金融危機發酵後,開發商趨於謹慎,囤積土地沖動減弱,大幅度降低瞭對土地的需求。其後,國傢對房地產行業放松瞭調控,政策上側重於扶植,房地產業又進入擴張期。隨著對土地需求的增加,國有土地使用權出讓收入穩定增加。特別是2012年-2013年受到土地出讓價格、數量雙增的影響,加上該市新設立的東新技術開發區土地出讓規模龐大,國有土地使用權出讓收入急劇增長。但國務院屢次重申堅持房地產調控政策不動搖,進入4月份政策導向效果開始顯現,國有土地使用權出讓金收入隨之驟降。房地產稅收於2009年出現突變點。從房地產稅收增速來看,突變點之前,增速較低;突變點之後,擬合直線的斜率明顯增大,說明增速提高較多。因而我們判斷,該時點是該市房地產啟動的時刻。契稅收入運行比較平穩,未出現突變。原因是該市人口眾多,城市化進程加快,住房剛性需求支撐明顯,無論政策如何調控,經濟形勢如何變化,房地產現房、期房市場波動達不到引起數據突變的程度。房地產業營業稅於2012年3月出現突變,其後增速急劇提高。《國務院關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(新國八條)公佈後,各個一線城市房價調控措施集中出臺,部分購買力被“擠出”,致使二線、三線城市對房地產業看漲,交易量增加。(四)格蘭傑因果關系檢驗為防止經濟序列出現偽相關,需要對地方國庫收入、國有土地出讓使用權出讓收入、房地產業稅收、契稅、房地產業營業稅的變化原因進行考察,采用格蘭傑因果檢驗來分析。結果表明,隨著房地產行業的壯大,其為地方政府創造的收入已占有舉足輕重的地位,房地產稅收和土地轉讓收入的變動足以影響財政收入的多寡。因而,地方政府在房地產調控時,難免對收入過度下降有所顧忌。房地產營業稅的變動不但在統計意義上影響著房地產稅收,還影響著地方國庫收入。因而觀察房地產收入對地方財政收入的影響,可以以房地產營業稅為主。綜合以上分析得出簡要結論,一是當地房地產市場在2008年8月前後啟動。當地作為欠發達的三線城市,2008年8月之前房地產規模小、價位低、受關註程度不高。其後,與房地產業有關的國有土地使用權出讓收入和房地產業稅收增加,政府對房地產重視程度逐漸加大。該突變點可以作為房地產市場從未開發狀態進入穩定、快速發展狀態的轉換標志。二是土地市場對經濟環境感受最為靈敏。土地開發企業作為微觀經濟主體,對於國內外經濟、金融形勢把握較為主動和準確,因而其變動具有風向標作用。通過觀測它的反應可以較好地預測未來涉房稅收以及地方國庫收入的變動趨勢,對提高當地房地產行業的調控政策的前瞻性有重要意義。三是房地產業營業稅對地方財政收入影響較大。作為交易環節的重要稅收,房地產業營業稅對於房地產業稅收入和地方國庫收入均具有舉足輕重的作用,其收入與房地產市場發展關聯性強,對市場波動反應敏感。四是房地產對財政收入的綜合影響有所減弱,但土地財政趨勢增強。近年來,當地工業發展較快,稅源增多,所以財政收入對房地產的依賴程度減弱。但是受各縣市區城區規模持續膨脹等因素的影響,土地收入對財政收入的影響有持續增大的趨勢,說明不少地方仍把“賣地”作為創收的來源。政策建議(一)加強調控力度,促進房地產業健康發展一是加強土地出讓行為管理,降低地方財政對土地財政的過分依賴。一方面應保障土地出讓收入及時足額征收和入庫,嚴格執行土地出讓管理的責任追究制度;另一方面,中央財政可以加大專項轉移支付力度,用以支持城市建設。二是加強流通市場管理。應堅決制止開發商大量囤地、延遲開發以及哄抬地價等行為,盡快建立完善多層次的住房保障體系,有效緩解中低收入群體的住房需求壓力。三是合理“擴容增量”,引導住房投資,規范市場風險。(二)加強稅收管理,確保地方國庫收入穩定一是提高稅費透明度,簡化現行稅制。建議簡化和明晰房地產開發費用,合並房地產業稅收,公開收費機關和征收標準,促進房地產業的稅費成本規范化、法制化和明晰化。二是積極開展納稅評估。完善房地產開發企業納稅評估辦法,建立從外圍數據調查、收入推算到成本核算等方面開展納稅評估的一整套措施,重點評估關鍵環節。三是加大稽查力度,加強對房地產企業銷售過程的監測,積極開展房地產稅收專項檢查,加大對房地產開發企業和個人的檢查力度,重點檢查房地產企業銷售規模和進度,確保涉房稅收占比較大的房地產營業稅及時足額入庫。(三)加強對土地市場的監測,提高調控的前瞻性一是要充分利用統計數據,做好對大筆土地出讓金收支情況的監測,分析其對國庫資金變化的影響,為相關部門決策提供有參考價值的信息。二是要引導開發商投資建設保障性住房和適銷對路的商品房,積極給予合理信貸支持。三是要對於個人住房消費信貸進行嚴格審查,確保其具備還款能力。同時,要高度重視國有土地出讓收支管理工作,結合本地實際,加強市場監測、風險防范和監督管理,健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監督檢查制度,確保土地出讓收入及時足額上繳國庫,支出要嚴格按照財政預算管理的規定執行。(四)拓寬稅源,減少財政對土地出讓的依賴一方面要盤活現有資源,結合地方經濟特點,充分發揮地方經濟優勢,擺脫地方財政收入增長結構單一、對重點企業行業依賴性強、財源結構缺乏、收入結構性缺陷的現象,強力推進重點項目建設,挖掘資源優勢;另一方面要尋求新的稅源增長點,進一步優化產業投資結構,通過各個產業的共同發展促進地方經濟的騰飛,帶動地方財力的增長,逐步弱化地方財政收入對房地產業的依賴,促進地方財政收入穩定、持續增長。

新聞來源http://news.hexun.com/2013-09-23/158223318.html
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